購買英國物業後,如何持續為物業增值?

物業投資是相較於其他投資比較穩妥的投資方式,尤其是在英國倫敦未來物業升值潛力巨大。在英國,購買者可以對物業進行改造,改造物業有可能會讓本來價值一般的物業升值,為了增加空間打通牆面或是再建造房間屢見不鮮。但物業能否升值須看當地房地產環境,而物業保值則還是房主個人可以決定的。改造物業前勢必要對改造進行一些了解,那麼哪些是房主必須要注意的呢?

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修飾外景,打理花園

當投資者去看物業時,首先映入眼簾的就是物業的外觀。如果你看到破舊的屋門和雜草叢生的外景,肯定對代售物業的印像大打折扣。另外,信箱是否鏽跡斑斑,籬笆是否破損不堪,這些小細節都能影響到潛在買家對物業的第一印象。

有一個整潔的花園可以在第一時間吸引買家的眼球。整齊的草坪,修剪過的樹叢,平整的花園過道都可以體現屋主的細心,從而給予買家一個暗示,這是一套打理完好的物業。

Foxtons的數據顯示,平均來說,一個花園能讓倫敦的物業多賣£90,000。而帶屋頂花園的1室或2室公寓,也能多賣£30,000£50,000。修剪整齊的花園可以為你的英國物業增值不少,僅僅需要修剪草坪和樹叢,掃乾淨掉落的樹葉和枝條,簡單的功夫就可以有一個整潔的花園,如果你園林喜好者的話,也可以種植一些常綠植物和花卉,為你花園增添光彩。

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增加空間,定期維修

物業睡房的數量對於物業價格有著直接影響,巧妙利用空間增加一個套間的或開闢出一個寬敞的主臥,物業增值的部分勢必會超出改建花費的。巧妙的閣樓改造更可以為物業增值15%-20%,在英國購買物業時候要特別注意這一點,雖然你可能非常想擁有自己的書房、健身房等等一切夢想的環境,如果還想指望物業能夠升值的話,建議一定要謹慎處理。若一定期望改建,也須確保睡房的數量符合建築規範,但是它的價值將大打折扣。

給物業建造一個游泳池也是可以升值的,但是如果建造的是搞出地面的游泳池的話,可能對孩子造成危險,並且維修費也會十分昂貴。另外,有很多家庭想裝衛星電視接收器,這樣就有可能影響物業的估價,因為架設物業接收器可能會影響物業外觀,很可能並不討潛在買家的喜歡。如果必須要安裝接收器,還是盡量將它安置在一些隱蔽的位置吧。

可能是由於英國物業產權特點的影響,物業能不能一直使用,以至於傳承後人是重要考量標準,定期維護那就變成是十分重要的。實際上,如果沒有定期維護,將會使物業貶值至少10%。一個有吸引力和保養良好的私人車道可以非常有助於增加物業的吸引力,將立即對英國房地產升值的影響。

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Photo: Hampton School

清潔房間,考慮細節

沒有什麼比清潔房間帶給你更大的增值效果了。根據英國物業經紀的一項調查顯示,整理房間剔除不需要的物品,使房間空間感更強,在售賣過程中可以增值£2,500英鎊。許多買家都將廚房看作英國物業的核心部分,花費小額的錢財更換全新的櫥具把手就可以令你的廚房煥然一新。如果你還有額外的預算,也可以考慮更換洗碗水槽,也可以為物業整體增值。

買家在看房時,心裡一般都會有一個小算盤。希望自己購買的物業最好是毫無瑕疵,之前的房主可以把顯而易見的損壞修葺一新。這些小細節可能也包括給門和窗戶上油,噴繪牆上的小斑點等。很多英國產賣家由於長期在物業內居住,而逐漸適應了房間的味道,但買家來看物業時,很有可能會被異味干擾最終決定,尤其是養寵物的家庭,更需要在物業開放日之前將地毯清潔乾淨。

有一項調查顯示,在室內吸煙將會使物業貶值約29%,因為未熄滅的煙頭十分容易引起火災,而最好的處理方式就是到戶外吸煙。這樣既可以降低火災的風險還能起到保護好室內環境的作用。

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Harrow School

供需關係,拉動升值

當由於英國物業供求關係緊張,推動了當地房價持續上漲。在英國進行房地產投資須有獨到眼光。如以大量資金投資在房地產市場,則應該注重在房地產市場細分市場內,真正有自己的特色和競爭優勢。在投資前應該有相當正規的投資可行性分析和科學論證。抓住英國經濟發展中的熱點,相應開發房地產市場。房地產市場與宏觀經濟一樣也有景氣循環,一般最好選擇在經濟回暖時投資房地產,也可在經濟下降至谷底時收購空置物業。

一般而言,房地產投資在所有的投資工具中風險水平在中到高度。房地產流動性差,正常出售也須數月之久,房地產週期較長,解套須等待很長時間。許多人投資置業過於著急,沒有冷靜分析市場,也不願花錢請業內人士幫助調查,最有投資套牢。買賣物業最好通過物業經紀,因為他們是專業人士,熟知房市行情,房才能達到最好的價格,挑選到如意的物業。

如果自己經濟能力有限,可嘗試槓桿式物業投資。投資者只以物業總價值的一定比例,作為首期投資,便可享有租金收入和資本增值。在操作上是由專業物業投資或管理公司承擔,投資者認購的物業交其管理,物業出租的收入在支付完按揭貸款和管理費用後,剩餘收入和資產屬於投資者。該投資的風險在於空置率高企和租金水平下降。

 

最後,Panda需要提醒大家要在英國法律允許的範圍內改造物業以及考慮升值,英國政府對違建的懲罰很重,在任何施工之前都需要確定所有允許都拿到才開始。Panda可以提供相關服務給潛在的買家,幫助大家在倫敦的房地產利益最大化!

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Panda Residential成立於英國倫敦,受英國房地產申訴委員會(Property Ombudsma)監管,是英國最具實力的華人房產投資諮詢公司之一。
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