【英國買樓費用2022】
詳解13大成本及稅務開支

投資預算向來是買家的主要考慮因素,相信準備在英國買樓的朋友們都不例外。不過,英國買樓的費用非常複雜,除了首期及貸款,還需要繳交一些額外英國買樓稅,這些稅項費用包括交樓、辦理物業證明及單位維護費等等。今天就讓Panda Residential帶各位投資者了解一下,英國買樓到底需要付上什麼物業稅務及費用吧!

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1. 物業價值/評估費

準備英國買樓的朋友們,如果擔心物業的投資回報不穩定,可以先對該物業進行評估。而物業評估大致分為兩種,一種是房產評估(Surveyor),而另一種是房產估價 (Valuation),兩者服務性質不同,但都屬可選擇性花費。

房產評估(Surveyor) 主要負責檢查單位的建築結構會否存有潛在問題,這種評估多數比較適用在購買二手樓盤,而服務商會根據買家要求提供三種調查程度的報告,分別是房屋條件報告(condition report)、買房者報告(Homebuyer report)和建築評估報告(Building Survey),這些報告的費用範圍是400至2000英鎊。

而另一種房產估價(Valuation)則是負責評估物業的市場價格,這個就適合普遍買家,因為購買任何樓盤之前,都需要透過進行物業估價去評估投資風險。而如果投資者申請買樓按揭,對方一般都會提供免費估價報告,否則買家就可以需要單獨估價,費用主要由300至1500鎊不等。這個情況下,買家可選擇對房產進行不同等級的價值評估,而英國買樓評估須由皇家特許測量師協會(RICS)所註冊的特許測量師進行。

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2. 律師費

無論購買一手樓盤或二手樓盤,所有買樓文件都須由買賣雙方的律師負責執行,而律師費通常因應物業交易的複雜情況和物業價值而作出調整,通常是總房產價值的0.2%至1%,如果再涉及貸款事項,費用也會有所增加。律師費的服務內容一般由買樓開始,直到買家成功購入樓盤。律師的介入簡化了處理法律文件的棘手過程,同時保障買賣期間出現法律紕漏,確保產權完整。

3. 地產代理費

如果買家選擇投資或出租物業,通常都會委託物業代理中介,尋找物業租貸公司,提供物業出租服務,包括代收租金、單位維修和收入報告等等。而買家需要繳付每月房租 的8%至12%,作為中介公司管理費佣⾦,或由所屬物業經紀收取。

4. 買樓訂金

按揭審批後,買家需要向業主支付物業訂金,作為將會買下樓盤的保證金。如果買家提交訂金後想取消買樓,業主絕對有權不退回這筆訂金。一般來說,英國買樓訂金從2000英鎊到1萬英鎊不等,這完全取決在物業價格,以及發展商所定立的價錢。而且,一手樓盤和二手樓盤都有所不同,一手樓盤通常繳交「首期」,這與獲審批按揭的金額沒有太大關係,而首期費用徘徊在10%至30%之間。而二手樓盤所收取的訂金一般是10%左右,並須在簽訂合約時馬上向對方繳交。

5. 申請按揭費

買家如未能全數繳付樓價,可向當地銀行申請英國買樓按揭,減輕支付英國買樓費用的壓力。銀行會向所購物業先進行估價,完成審批後就會向買家發出初步貸款同意書(Agreement in Principle),而到時。買家就須向銀行繳交貸款手續費,每間銀行的按揭條件及首期貸款都有所不同,費用通常在500至2000英鎊不等。

6. 地租費

英國的樓盤買賣方式主要分成兩種,第一種是永久業權(Freehold),這種物業的所佔土地由買家永久擁有,並不需要再繳交任何租賃費用,所以永久業權的物業樓價較高;另一種是租賃業權(Leasehold),這種土地通常是公寓種類,擁有權有期限,主要是90年或120年業權,而且此類物業的買家須向持有者定期繳付地租(Ground Rent),而地租會根據物業價格及所在區域進行估算,⼀般每年繳納的費用大約是100英鎊至800英鎊。

7. 印花稅

整個漫長的英國買樓過程中,英國買樓稅項是相當重要的一部分,其中一項就是印花稅(Stamp Duty Land Tax)。買家須在確認買樓的時候,須辦理成交手續,並必須在買樓後的三十天內,向稅務局繳交印花稅,然後獲政府審批的情況下購買物業,否則這項交易就不受政府認可。而印花稅是英國買樓的主要稅費,目前自住物業的印花稅徵收門檻為12.5萬英鎊,而這個價錢以下的英國物業可豁免繳交,稅率範圍由2%至12%,而非自住用途土地則為15萬英鎊。

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8. 資產增值稅

不論出售或放租物業,業主都需要繳付資產增值稅(Capital Gains Tax),免稅額是1萬2300鎊,而稅率根據另一種稅務—個人所得稅而調整,如果個人所得稅低於20%,資產增值稅率為18%;如個人所得稅率高於40%,資產增值稅率為28%。一般來說,這筆費用會在買樓之前繳付。

9. 市政稅

在英國購房後,每年要向地方政府繳納市政稅。買家須每年向所屬地方政府繳交市政稅,用作支付地方政府公共設施費用。而市政稅額根據社區等級而定,簡單來說,就是市區稅率較昂貴,而郊區則比較便宜。另外,也會根據物業價值來評估,例如一般House的稅要比Flat高。一般情況下,市政稅佔當前房價的0.05%到0.4%左右,而每年約1,400至1,800鎊,分10期繳交。

但是在很多情況下,業主可以免繳市政稅,例如住客是全日制學生,而且一個成年人居住的情況下也可申請減免。

總括了一些業主可申請減免市政稅的情況:

  • 住客是全日制學生;
  • 該物業的擁有者離世後無人入住;
  • 物業因重大翻新而空置;
  • 家中住有殘疾人士;
  • 如果物業不是業主主要住所,且沒租出;
  • 只有一個成年人居住

10. 物業管理費

英國買樓費用亦包括物業管理費,即使買家選擇將物業出租,亦要向當地物業公司繳交物業管理費,費用大約是每月租金收入的10%。公寓建築本身有建築保險保障其安全性,假如出現任何設備問題的話,通常都可由開發商負責維修。公寓一般由物業管理公司負責管理,並會根據單位價格作出不同收費,設施越豪華通常都有較昂貴的物業管理費。以倫敦地區公寓為例,物業管理費一般在2-6英鎊每平方英尺。

值得一提,物業管理費主要針對租賃業權(Leasehold)的業主,如果業主是永久業權擁有者,則沒有所謂的物業管理費,因為所有費用都由自己承包。

11. 物業保養費

英國每年都會支出部分金額,作為物業維護費用,是英國買樓費用的主要開支之一。而一般公寓的物業保養服務只負責小型維修,而大型維修通常都由業主自行繳付,而且英國法律列明,業主須保證該物業能提供熱水器、爐灶及暖氣等設施,以及其安全使用證明,而且須進行每年檢查以保安全。

12. 遺產稅

英國物業也須遵照遺產稅規定,此稅項是對死者的遺產,以及去世前七年內所贈予的財產進行徵收。英國遺產稅的豁免標準是32.5萬英鎊,一旦超額就會徵收淨資產總值的40%。而物業是以個人名下,那麼就由財產的持有人,負責繳交所需遺產稅,而即使業主的繼承人都不需要代為繳付。如果沒有財產的持有人的情況下,就會由遺囑中的遺囑執行人(Executor)負責繳稅。

有一些情況下是可以免繳的,例如當已故業主將遺產捐贈給慈善事業的話,就可以免繳遺產稅。而如果業主將遺產留給自己的直系繼承人,而他們所繼承的是主要住所(Main Residence),就可享有「額外豁免」,這免稅額度是15萬英鎊。

13. 利得稅

如因出售英國物業而獲額外收益的話,業主就須繳交資本利得稅。只要買家的買入成本,比賣出價格低,就算是獲得額外收益。而利得稅的徵收標準如下:

  • 個人所得稅低於20%,利得稅為18%;
  • 個人所得稅為40%及以上,利得稅為28%。

需要注意的是,如果業主遲交報稅,不但會有罰款,還會影響個人信譽,不利於將來出售英國物業。而就算沒有收到稅局信件,買家都應該準時報稅。普通住房在出售時要繳納利得稅,而有些以商業經營用途的住房,例如酒店公寓,辦公大樓、商店及療養院等,就不需繳交此款項。

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