英國房地產市場一直是亞洲投資者的選擇熱點之一。然而，作為非居民海外業主，必須要特別留意英國報稅的規定，並於期限內完成報稅，以免誤觸了英國當地置產的相關法律而被迫繳納罰款。Panda Residential 將在這篇文章講解香港非居民海外業主報稅的流程，讓您在投資海外物業的同時，也能夠了解報稅的手續與規定。
1. 非居民海外業主定義
關於海外業主政策，英國政府的文件《The Non-resident Landlords Scheme》指出，非居民海外業主（Non-resident landlord）是指每年有長達六個月以上的時間居住在英國境外，但同時擁有位於英國租約的業主。
如果不滿足英國境內居住的時間條件，即使您擁有英國國籍，也會被歸類為非居民海外業主。
2. 非居民海外業主繳稅流程
第一步：註冊海外業主稅務登記號碼
您可以先到英國稅務局（HMRC）的網站填寫登記表格，註冊海外業主稅務登記號碼（NRL）。主要填寫內容包含業主姓名、電話、生日、住址等基本資料以及物業資訊。填寫完成之後，您需要把整份資料列印出來，在簽名處親筆簽名後郵寄至英國稅務局。大概一、兩個月後便會收到英國稅務局寄來您的10位數個人報稅碼（Unique Taxpayer Reference，UTR），以便您後續的報稅申請。
英國稅務局非居民海外業主登記表格：
https://www.gov.uk/government/organisations/hm-revenue-customs/contact/non-resident-landlords
繳稅小提示
- 沒有登記NRL的業主會被英國稅務局預扣每月20%的租金收入。
- 審核時間一般需要一至兩個月，業主們需要控制好時間，以免無法按時完成報稅！
第二步：完成年度所得稅申報
當您已經註冊了您的NRL號碼之後，您需要向英國稅務局報告您擁有的英國租賃物業的租金收入，並依據此來計算您的所得稅。
稅務財政年度計算
英國政府會在每年的4月6日，發佈該年度最新的報稅單供稅務人下載及填寫。財稅年度的計算是每年的4月6日到次年的4月5日。稅務局會給您10個月的時間，讓您準備所有物業收入和費用的報稅。
簡單來說，2024年的1月31日是2022-2023年財稅年度的報稅截止日期，您需要計算2022年4月6日到2023年4月5日之間產生的租金收益和其他投資收益。
所得稅計算方法及可扣減項目
英國的個人所得稅按稅階計算。如果您的年收入不超過£12,570，則無需繳稅；年收入在£12,571 – £50,270之間繳稅20%；年收入在£50,271 – £125,140之間繳稅40%，超過£125,140的繳稅45%。
英國個人所得稅計算：
| 年度收入（英鎊） | 稅率 |
|---|---|
| £0 – 12,570 | 0% |
| £12,571 – 50,270 | 20% |
| £50,271 – 125,140 | 40% |
| £125,140 + | 45% |
英國入息稅率
在計算應納稅租金利潤時，某些開銷費用可以從租金收入中被扣除，只要這些費用是完全和專門用於出租物業的目的即可，以下是某些常見例子：
日常開支
- 水費
- 市政稅
- 煤氣費
- 電費
- 服務費用，包括園丁和清潔工的工資
物業維護及管理
- 物業的一般維護和修理，但不作改善，例如用花崗岩檯面代替層壓廚房檯面
- 物業維修，例如更換被暴風雨吹散的屋頂瓦片
- 家庭用品的更換費用，如活動傢俱（例如床及獨立式衣櫥）、地板家用電器（例如電視及雪櫃）
租賃費用
- 租賃仲介費和管理費
- 會計費用
- 招租費用，例如電話和廣告的直接費用
保險
- 例如業主的建築物，物品和公共責任保險
海外業主免稅額
除了英籍居民享有一定額度的免稅額外，根據某些地區與英國簽訂的雙重稅收協議（Double-Taxation agreement），例如來自台灣、日本及馬來西亞的業主同樣能享有個人免稅額度。然而，香港、中國內地及新加坡的業主在英國則沒有個人免稅額。
遲繳稅金的後果
如果業主遲繳稅款，將面臨每次 £200 的罰款。 如果罰款未能及時支付，稅務局有權進一步向業主提出訴訟，追討罰款及稅款。 如果業主依然無法在指定的期限內繳納，英國稅務局甚至可能會考慮取消其租賃牌照。 因此，業主應確保遵守相關規定，避免不必要的麻煩。
繳稅小提示
- 每年英國政府都會調整免稅額度與稅階數字，在報稅時大家務必到英國政府稅務網站取得最新季度的稅務資訊。
- 線上報稅僅限居住於英國的英國籍公民及英國居民。 因此，海外業主需要在線上將報稅碼及個人所得稅申報表下載後填寫，並以紙本郵寄的方式完成申報。
總結
香港投資者在英國持有物業時，需要遵守英國的稅務規定，了解稅務申報要求，以確保稅款準時繳納。如果您需要專業的報稅建議協助，Panda Residential 非常樂意為您介紹擁有豐富服務經驗的稅務顧問，助你解決任何報稅疑難。歡迎 WhatsApp 諮詢。
其他相關資訊:
英國買樓收租攻略：放租前準備、如何處理欠租欠款及選擇租務代理
您值得信賴的物業顧問
Panda Residential成立於英國倫敦，受英國房地產申訴委員會(Property Ombudsman)監管，是英國最具實力的華人房產投資諮詢公司之一。
為投資者實現最佳契合度、最高性價比、最優收益率的投資選擇。
立即 WhatsApp 諮詢
