海外業主計算租金回報率兩大挑戰: 空置期和稅務開支

上一篇文章我們討論了大廈物業管理公司的加管理費問題。今天我們承接上一篇再討論其他影響物業管理的事項。

大型新屋苑空置期或較長

空置期是指前租客搬走後而新租客搬入前物業還沒有人居住的時期。尤其是高端物業,空置期會較一般學生或家庭住宅單位為長,原因是有能力承租這類單位的人不會太多。空置期長短會影響實際租金回報率,所以計算海外物業的收益率時必須要把空置時間所引起的損失包括在內。所以,投資者在購買前除了關注物業價格和回報率外,還必須考慮物業出租的難易度。例如,我們盡量不推薦一些熱門地點的大型新屋苑給投資者購買,原因是盤源充足會加大競爭,可能引致較長的出租空置期,這對客戶十分不利。

為此,在選擇物管經理時,必須要了解清楚物管經理是否有經驗應付空置期以及是否有足夠積極性為業主尋找合適的租客。以留學生為例,這類租客流動性大,往往每年都會搬屋一次。如果物管經理是真心為業主著想的話,他應該要在每年3月到4月就要開始尋找一下批留學生租客。這個時間通常是留學生還未有考試、相對空閒的日子,這是一個非常好的時機帶他們去睇樓。很多留學生都是在考試兩三天後離開英國或旅行,再等到8月或9月才回來居住。對他們來說,如果等到考試後才睇樓,實在太遲了。而如果可以在3月或4月就已經與業主簽定新學年的租約,他們就會可以安心應付考試和離開英國。而對現有租住單位的留學生來說,在3月或4月代理帶人睇樓最合適,因為他們很多時候都會在學校上課,而非留在家中忙於溫書應付考試(通常是5月),這種安排對雙方都有利。利用這種方法,代理就可以為業主製造新舊租客的無縫銜接,避免空置期引來的租金損失。

Dandara Homes Kent | England | Dandara
大型新屋苑空置期或較長,尤其是高端物業,空置期會較一般學生或家庭住宅單位為長,原因是有能力承租這類單位的人不會太多。

 

提早招租吸高質客

有經驗的代理往往就會在每年3月至4月就開始為業主謀求更優質更有能力的留學生租住單位,而非在6月至8月舊租約完結後等新的學生租客敲門查詢。後者做法不致於找不到新租客,但有機會為物業製造一個空置期,也可能損失一些有實力的租客,既無必要也可能影響租金回報率。

對於其他類型住宅,優秀的代理也會預先幾個月了解租客的續租意向。若對方不願續租,那就會商討好遷出日子和安排,以製造一段充裕時間為業主物色新租客。Panda Residential非常重視空置期問題,一般英國物業管理公司的物業空置期為每年1-2週,我們管理的每個單位平均空置期為每年3天,這有賴於團隊成員的及早策劃和高效執行力。

Renting in London: prices hit record high in new cost of living squeeze | Evening Standard
過長空置期可能致業主損失一些有實力的租客,也可能影響租金回報率。

 

稅務開支勿忽視

在英國買樓出租,計算回報時也需要包括稅務支出在內。許多代理為方便行政,都會扣起20%作為稅務開支,即如果一年收租£10,000,業主實際只收到£8,000,其餘£2,000就會作為預期稅務開支。同時,大部分代理行的收費服務基本只包括物業代理費用、地稅和大廈管理費。這種模式不能說是錯,畢竟他們是按照法例行事,但其實報稅上出還有許多技巧,一般代理不會有心力去幫助業主慳稅,只有稅務專家才可以解答。所以委託海外代理前必須要詢問對方報稅手續,以及是否可以免費轉介稅務諮詢服務。海外業主必須主動了解相關稅務諮詢公司的收費和服務,因為這也是成本的一部分。

當然,業主對於代理費用也需要小心謹慎處理,例如簽約前必須詢問清楚各種服務的費用,代理費包括什麼和不包括什麼,也留意是否有一些隱藏費用。這樣才是一個精明海外業主的物業管理之道。

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在英國買樓出租,稅務支出會影響投資者的回報率。

 

放眼長期管理問題

總的來說,物業管理應是從業主角度出發,顧及物業管理整個過程。尤其是對海外業主來說,大部分事情都需要由物管公司代勞,更應詳盡了解其管理理念和手法。對Panda Residential而言,由於是代表一些亞洲家族辦公室和高淨值客戶投資英國物業,所以我們以長遠有效管理為大原則,由推薦物業開始,我們就會代入客戶角色,全面為他們考慮未來管理問題,而非一直遊說購買物業。尤其是這些年我們為投資者完成了一系列大型重建和翻新工程後,我們已有豐富的實戰經驗考慮一切影響管理的問題,大至管理公司、單位佈局和裝修裝潢,小至傢俬種類、電器品牌、物料耐用性和水電媒供應,我們都以投資者角度考量,盡可能避免不必要的管理風險。我們相信這是投資者樂見的做事方法。

The 4 functions of management: definition and explanation | Practical Guide
對海外業主來說,大部分事情都需要由物管公司代勞,更應詳盡了解其管理理念和手法。

 

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