投資及海外置業,如何選擇好的海外物業管理公司

正常來說,海外物業業主很多時都著眼於海外物業的升值潛力和收租回報。不過,他們很多時候都忽略了另外一些重要的考慮因素和變化。而這些因素和變化往往決定了物業真實價值、實際租金回報率、管理物業的暢順度,以至出租以及賣盤的難易度。

我們之前討論過業主放租海外物業前必須注意的5大事項。今天我們繼續探討一個一般代理鮮有談及或者海外業主忽略的重要問題,那就是大廈物業管理公司的管理問題。

 

避免狂加大廈管理費的物業管理公司,損物業吸引力

海外物業的大廈物業公司管理手法往往是業主甚至是物管經理忽略的但又是非常重要的事項。可以說,在狂加管理費大潮之下,為業主爭取權益已是近年物管經理必須要面對的大事。

以倫敦市中心物業為例,這些業主通常以租賃業權(Leasehold)形式購入大廈某個物業,這意味著他們只具有土地上方物業的擁有權,但不包括土地本身,所以業主需要向地主每年繳交地租以及各種管理費用和雜費。

而地主通常是擁有永久業權(Freehold)的大廈物業發展商,自他們賣出土地上的物業後,最大的收入來源就是管理費。為此,他們往往會安排自己成立的管理公司管理整楝物業,以此增加自身利潤和加價能力。這種充滿利益計算的安排通常令業主處於十分被動的狀態。

如果想更詳細了解租賃業權(Leasehold)和永久業權(Freehold)的分別,可參考Panda Residential的這篇文章:英國聯名買樓|聯權共有VS分權共有:三大區別及注意事項

物業管理公司狂加大廈管理費,損吸引力
大廈管理公司濫收費情況近年普通增多,作為海外業主在投資前必須小心考慮這個因素。

在這個大背景下,近一年已開始陸續出現大廈管理公司濫收管理費的情況。我們有客戶幾年前透過一個香港代理購買入一個新的大廈單位,全楝共12個單位,每戶管理費在新冠疫情前全年為£4,000,現在卻計劃調升至£7,000。

又有另一個業主客戶,在2017年通過另一家代理購入單位時管理費僅為每年£6,000,之後卻每年加10%,現在已升至超過£10,000,嚴重拉低實際租金回報率。要知道,加管理費意味著業主可能需要加租以轉嫁成本,這樣無疑減少了物業對租客的吸引力。

 

不要讓通脹成濫收管理費藉口

雖然說業主有權要求查閱審計報告,但管理公司自有方法誇大各項開支,因為所有維修、裝修、工程、採購公司可能都是他們的子公司或關聯公司,所以一般業主很難發現或提出反對。而且,近兩年英國通脹甚高,管理公司就有了最實在的藉口調高管理費

對這種情況,我們會: 

  1. 先詳細調查管理公司的背景以及狂加管理費的原因和理據。
  2. 調查不僅涵蓋業主所陳述的情況,而且還包括對有關管理公司的盡職調查和管理模式的查探。
  3. 我們會代表業主與管理公司作初步溝通以了解對方的作風和態度。
  4. 如果是有欠理據,我們會以專業的分析和態度向對方陳述利害。
通脹成調高管理費最大藉口
英國通脹高企讓管理公司製造了最實在的藉口調高管理費。

如果不成功,就會幫助業主與其他業主聯合,討論是否有下一步行動。這種情況下,管理公司通常會安排與業主召開業主立案法團大會,而這種大會必須有強大的法律諮詢團隊以及富經驗的代理人支援,我們就是充當這個角色。雖然說不一定可以成功爭取停加管理費,但起碼可以集合業主力量給予管理公司壓力,以改善大樓管理機制、增強監察和保障業主權益。

 

盡職調查物業管理公司,免在海外置業時中伏

防範於未然。在推薦物業之前,我們會先詳細調查有關管理公司的背景,例如是否有濫收管理費的前科,或者是其他業主或住客對管理公司的滿意度等。

我們推薦物業的目的是讓投資者放心購買以及希望投資者委託我們做長期的物業管理人,出租和管理的難易度是我們重要的考慮因素,所以我們會讓投資者避免可能招來麻煩和爭議的物業項目。我們相信,這是最符合雙方利益、切實和理性的做法。

我們之前亦撰寫過有關購買英國物業後,以改造提升價值的方法。有興趣的可瀏覽這篇有關持續為英國物業增值的文章

 

買二手樓,可減海外管理風險

針對管理公司問題,我們大多數情況下都建議客戶購買倫敦市中心二手樓。原因是,這些二手樓很多是以部分永久產權(Share of Freehold)形式購入,業主的話語權比較大,聘請管理公司要經過業主們同意,所以收費會較合理。

二手樓業主有權選擇管理公司,大機會避1免被濫收管理費。
二手樓業主有權選擇管理公司,大機會避免被濫收管理費。

如果管理公司表現不佳或濫收費用,業主們也可以終止合約,不像上述例子一樣永遠面對同一間管理公司,濫收費和管理水平問題無日無之。這是投資者在購買英國物業前必須了解清楚的重要事項。

 

總結:如何在海外置業、購買海外物業前做好準備

選擇合適的物業管理公司對海外物業的長期價值和吸引力非常重要。業主應該在購買前盡量了解管理公司的背景,避免未來被不合理加價。以英國為例,近年一些管理公司濫收管理費的情況時有發生,嚴重影響業主收益。

另一選擇是購買二手部分永久產權(Share of Freehold)的物業,自己有權選擇管理公司,可減低被不合理加價的風險。另外,如果管理公司表現欠佳,業主們也可終止合約換管理公司。總之,盡職調查和選擇適當管理公司,是投資海外物業時需注意的重點。這對保障長期投資價值非常重要。

人生路不熟,我們Panda Residential擁有專業的海外物業諮詢團隊,助您在英國倫敦置業時更得心應手。如有更多問題,不妨電郵我們 info@panda-residential.com,討論更多。

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