英國買樓收租攻略：放租前準備、如何處理欠租欠款及選擇租務代理
對於香港投資者來說，在英國買樓出租是一項吸引的投資選擇。然而，在投資前，必須做好充分的準備，確保物業能夠順利出租並管理良好。本文將介紹買樓收租前的準備工作，包括物業可出租性評估、安全證書的準備以及擬定租約與傢俬清單。同時，也會探討應對租客欠租的有效方式，如租金按金存款保障計劃、避免處理的雜費、業主保險及向法庭申索等方法，以及如何選擇租務託管公司。
1. 買英國物業收租前準備
1.1 確定物業可合法出租
在將英國物業放租之前，業主必須先確認該物業是否可合法出租。由於自住物業和出租物業的按揭條款有所不同，業主必須確保該出租物業符合「Buy to Let」的標準，如屬HMO物業，則需確保物業以獲取相關出租牌照，之後便可透過市場公開資料評估其出租價值。
1.2 檢查物業安全證書
在物業放租之前，業主必須確保該物業持有相關安全證書。包括「能源效益證書」、「煤氣安全證書」以及電器完成「安裝調查測試」。
1.3 擬定租約及傢俬清單
透過租務代理尋找租客時，代理會協助業主進行租客的背景審查及擬定租約。在租客搬入前，代理會協助委託第三方專業人員應制定一份傢俬清單，清楚列明物品的狀況，以便在租約結束時比對是否有損壞。
2. 處理租客欠租欠款方式
2.1 租金按金存款保障計劃
一般而言，在英國租樓的按金是相當於5個星期租金，英國自2007年開始實施「租金按金存款保障計劃」，只要業主及租客雙方均履行租賃合約、單位無被破壞、租金及應付帳單已全數繳清，業主需在租約完結後十天內退還訂金。正常而言，代理會代為登記相關按金保障計畫。
2.2 業主不需承擔租客欠交雜費
在英國，除了水電煤等費用，租客需自行支付市政府稅（Council Tax）和電視牌照費用。在簽訂租約時，應明確列明這些費用由哪一方支付，以避免爭拗。若租客搬走後，業主發現租客未繳清相關費用，可通知政府相關部門，由其追討。
2.3 購買業主保險
假若遇上租客未能準時交租，除了進行民事索償外，業主也可以事前購買「租戶違約保險」(Tenant Default Insurance)，若租客連續兩個月欠交租金，有些租金保險提供最多12個月租金賠償，但需留意，業主需先提交租客背景調查才可進行索償，保費則根據單位大小和租金等條件而定。
2.4 向法庭申索
在英國，小額錢債法庭（small claims court）可受理申請金額少於10000英鎊的申請，涉及物業的納修則不超過1000英鎊，業主可上網申請追討租金及相關費用。
3. 租務代理的選擇
3.1 留意租務代理收費
英國有些代理提供良好的一條龍服務，但有些公司的表現卻強差人意，甚至會不時以不同理由向業主及租客收取不必要的費用，在委託租務代理之前，投資者應先確認各項收費。
3.2 需受獨立機構監管
若與租務託管公司出現爭拗，英國有相應的機構對此作出規管，若業主無法與代理達成和解，或代理在八周內未能就爭拗給予回應或未能解決問題，業主可向獨立機構「Property Ombudsman」或「Property Redress Scheme」投訴。
以Panda Residential為例，我們成立於英國倫敦，受英國房地產申訴委員會（Property Ombudsman）監管，是英國最具實力的華人房產投資諮詢公司之一，投資者可以放心委託我們處理物業管理服務事宜。
3.3 Panda Residential物業管理服務範圍
作為香港及亞洲富豪家族辦公室於倫敦的物業資產管理方，Panda Residential從項目收購階段開始，專注於為投資者尋找最具回報率的投資項目，後續提供一站式項目管理及資產管理服務，包括幫助客戶辨識資產增值機會、為物業提供發展建議與分析，以及處理日常租務及財務管理。同時，我們亦會針對投資者的需求，進行最佳出售時機的分析與建議。
除了處理鉅額投資項目以外，由於我們的團隊由地區專家組成，因此在處理獨立業主的投資物業上亦得心應手。很多客戶都回饋表示，他們最滿意的是Panda經常可以用極快的速度，在租約未完之前已為業主談妥續租或找到下一手租客，又或是在租約與租約之間的空窗期以短租形式將物業租出，縮短void period。
如果您已經在倫敦擁有投資物業，歡迎聯絡我們了解如何享用富豪家族辦公室級別的資產管理服務，以及如何用他們的方法為你的投資物業提高回報。
總結
投資英國物業並收租需要事前的充分準備，確保物業適合出租並符合相關法規。處理租客欠租欠款方面，可採取租金按金存款保障計劃、明確雜費支付責任、購買業主保險以及在必要時向法庭申索，以維護業主權益。透過這些方法，投資者可以更加安心地進行英國物業投資與租賃管理，並確保投資回報的穩健性。當與租務託管公司發生爭拗時，若無法達成和解，可向獨立機構投訴，並在合適的情況下進行民事索償。此外，投資者應注意選擇有良好信譽的託管公司，以確保租務管理的順利運作。
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