2021英國買樓攻略:
一文睇晒十三大成本開支!

在英國購房除了首付和貸款外,還有一些額外的費用來用於交房、辦理產證及後期維護等。那麼今天Panda就帶大家來了解下在英國投資及持有房地產應該要規劃的持有成本!

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在倫敦,企業以及⼤部分當地⼤學⽣的租樓需求主要圍繞市中⼼,供不應求的情況⼀直以來都是英國政府煩惱的問題。從⾃主買家⾓度看,⼀般以買樓預算、房⼦新舊、舒適環境為主要考慮因素。買家喜好新樓盤的主因是其完善屋苑配套;前台服務、會所設施、健⾝室、泳池、⼩型戲院等⼀應俱全,服務及環境質素亦有所保證。

另外,市中⼼近年發展⽤地短缺,吸引眾多中⼩型發展商參與舊樓重建項⽬。這些項⽬地理位置優越,室內設計精緻,於疫情期間發展商也沒有降價出售的意願。


1. 物業價值/評估費 

很多買家在英國購買房產的時候,總是有著各種各樣的擔心與顧慮,那麼這時您可以選 擇對房產進行評估。需要注意的地方是,房產評估(Surveyor)和房產估價 (Valuation)並不相同,但是這兩者都是屬於可選擇性花費。

房產評估(Surveyor) 的主要目的是檢查房屋在建築結構上有沒有問題或潛在問題。一般在您購買二手房產時,房產評估比較重要。根據您的要求調查機構可以為您提供三 種不同調查程度的報告。

調查程度由淺入深為:房屋條件報告(condition report), 買房者報告 (Homebuyer report) 和最詳細的建築評估報告(Building Survey)。這些報告的 花費在400鎊至2000鎊不等。

房產估價(Valuation)則是評估房產的市場價格。買家一般需要對房產進行估價,看 看房產價格是否值得投資。如果您使用按揭貸款,一般貸款方都會為您提供免費估價報 告。但如果您使用現金購買(cash buyer), 您就需要單獨的估價,其費用在300到 1500鎊之間。

根據具體情況,購房者可以選擇對房產進行不同等級的價值評估。在英國,房地產的價 值評估,必須由皇家特許測量師協會(RICS)登記註冊的特許測量師進行,通常有三個 等級的價值評估,費用根據等級不同,從300-1000英鎊不等。

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2. 律師費

英國規定無論是購買一手房還是二手房,所有的購房文件必須由買賣 雙方的律師執行。律師的費用通常會根據房產交易的複雜度和房產價值來確定,律師將 會從購房開始服務,直到交房完成結束。

而這樣的規定,其實在一定程度上保障了購買過程中棘手繁瑣的法律文書、政府文件等 處理環節不會出現法律紕漏,確保產權完整,避免糾紛。

律師費用自然也是隨購買方式的複雜度和房產價值的升高而升高,一般而言律師費用通 常為房產價值的0.2%-1%,如果涉及到貸款或更加複雜的購買方式,律師費用也會相應增加。

 

3. 租賃服務佣金

如購房目的為投資出租,可委託房產中介尋找房屋租賃公司,提供租賃管理服務(包括 租客獲取租金代收、長期房屋維修和月度收入報告等)。中介管理費⼀般收取每月房租 的8%-12% 作為其服務傭⾦。

 

4. 訂金

這筆費用是您在看中喜歡的房產且敲定房型後交給開發商的“訂房費”,一般來說定金從 2000英鎊到1萬英鎊不等,這主要是根據房子整體的價格由開發商來定的。值得注意的 是,如果您在此之後改變了主意,這筆費用一般是不退還的。

 

5. ⼟地使用權租賃費

買家如果要通過銀行貸款支付部分房款,就需要向當地銀行繳納貸款手續費,這個費 用根據不同銀行的貸款條件、首付款比例等各不相同,通常在500-2000英鎊。

如果您選擇貸款買房的話,在英國還需要向銀行支付一筆貸款費,類似於手續費,這個 金額往往根據您選擇的銀行按揭產品、首付款比例等不同,費用不等,通常在300- 2000英鎊。

 

6. ⼟地使用權租賃費

根據房產的價值不等及所在區域不同,地租會有不同。 ⼀般來說,根據房產的居室數量 每年繳納的費用約從100英鎊到800英鎊不等。

永久產權:⼟地和房屋在購買的時候同時購⼊,沒有租賃費用。
租賃產權:通常是公寓房,需要支付⼀定比例的⼟地使用費,⾦額很小,⼀般⼀年在 100-800英鎊之間。

 

7. 印花稅

購買房產時,辦理成交手續,需要向稅務局繳納印花稅(SDLT,Stamp Duty Land Tax),這樣交易才能獲得政府認可。這是英國購買房產的主要稅費。

只要在英國買房都需要向英國稅務部門繳納印花稅,這樣買賣交易才能最終獲政府認 可。而印花稅也是購買房產時的最主要稅費,通常必須在房產交易完成的30天內繳納。目前最新的印花稅徵收門檻為12.5萬英鎊(自住房),15萬英鎊(非自住房產和土 地)。

而對於英國本地居民購買第一套自住房產,且總價格在50萬英鎊以下的,30萬英鎊以 下部分價值免徵印花稅,30萬英鎊至50萬英鎊之間的價值按唯一房產基準稅率徵收。

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8. 增值稅

在購房過程中,所有的律師、會計師服務都需要繳納增值稅,稅率為20%。因此,律師事務所會按照律師費的20%額外收取增值稅部分。一般這部分費用都會在房產成交前完成支付。

 

9. 市政稅

在英國購房後,每年要向地方政府繳納市政稅,這個錢用來支持當地的公共服務設施。如區內圖書館、學校、交通、垃圾回收、環衛、消防等。

英國的Council tax是按住戶為單位徵收。稅收的計算一般會根據您的房屋價值、所在 區域、能耗級別等等來評估,一般House的稅要比Flat高。市政稅的多少由房產總價、 行政區域內的住戶數量來決定,房產所處行政區域不同,房產稅也不盡相同。一般情況下,市政物業稅佔當前房價的0.05%到0.4%左右。另外,英國各地的市政物業稅額分 為8個檔次:房產面積和價值越小,市政稅越低;面積越大價值越高,市政稅越高,每 年費用從400英鎊-5000英鎊不等。

但是在很多情況下,房主可以免繳市政物業稅。比如,房客全部為全日制學生的,可以 向政府申請免繳;出租房的市政稅由房客承擔;只有一個成年人居住的房產可以申請減 免市政稅等。


以下情況下,房主可以申請減免市政物業稅:

  • 住戶為全日制學生,可向政府申請免繳;
  • 該房產在死者去世後無人居住(獲豁免六個月);
  • 房產因重大翻新工程而空置(豁免12個月);
  • 如果家中有殘疾人,且房子為家庭主要居住地,可申請減免。
  • 如果房子不是房主的主要居住地,且沒有被出租,房主可申請減免;
  • 只有一個成年人居住的房產可以申請減免市政物業稅等

 

10. 物業管理費

英國同樣有物業管理費,公寓建築本身有建築保險來保證建築的安全性,出現任何建築及公共設備問題有開發商維護維修。但是物業管理費主要是針對只有房產使用權(leasehold)的業主,如果業主擁有房產的完全所有權,房產則由所有者自己維護修繕,等於沒有管理費。

但是近些年新建成的小區,即使戶主擁有所有權,也仍需支付少量的小區清潔及園藝維護的費用。

物業管理費一般情況下是針對非永久產權房。通常情況下,公寓會由物業管理公司統⼀管理,物業費用於物業公司⼈員⼯資,物業維修和維護等,根據樓盤的價位會有不同的物業費標準,⼀般配備設施越豪華,物業管理費也越⾼。以倫敦地區公寓為例,物業管理費一般在2-6英鎊每平方英尺。

 

11. 房屋保養費

在英國每年都要預留一小部分金額作為房屋的維護費用。比如房間的電燈更換、牆麵粉刷等。此外大部分人也會按照調查報告中指出的問題做相應的修繕工作,比如裝修廚房,更換鍋爐等等。

一般公寓的物業費里只包含小型的維修,大型維修需要房主自行支付。此外,英國法律有規定,每位房主必須要有房屋內部的熱水器、爐灶、暖氣等設施的安裝和使用安全證 書,且每年要進行檢查,確保安全。

相對而言,購買樓房,特別是新建的樓房對於投資用途的房產購買而言比較划算,因為 相應需要維修維護的機率和成本更低。

 

12. 遺產稅

如果房產是在個人名下的話,需要交遺產稅的人是“產權人”,也就是財產的持有人。而 繼承人(比如說是子女)就不是遺產稅的直接繳納人。

通常在遺產分配時,會由遺囑中聲明的遺囑執行人(Executor),來向稅局報稅繳 稅。

一般來說,當事人需要對遺產總價值超過免稅額的部分按40%的稅率來徵稅。遺產稅的 豁免標準:目前來說,遺產稅的主要豁免標準是325,000鎊。

如果當事人將遺產全部留給自己的配偶或民事伴侶,慈善事業(Charity)和社區業餘 體育俱樂部(Community amateur sports club)的話,也是可以不用交稅的。

如果當事人將遺產留給自己的直系繼承人(Direct descendant),像是孩子、孫子 (包括領養、寄養和繼子),而繼承的是家裡的“主要住房”(Main residence)的話, 也可以享有“額外豁免”。

這個“額外豁免”目前的免稅額度是150,000鎊。 “額外豁免”可以和原本的“主要豁免標 準”(也就是原本的325,000鎊)一起使用的,這樣算起來就是每人475,000鎊。

另外,夫妻雙方還可以把一方沒有用掉的免稅份額讓給另一方;這表示,以孩子繼承家 裡房子來說,免稅額目前最高可達到950,000鎊。

 

13. 資本利得稅

在出售英國房產時如果產生額外收益,需要繳納資本利得稅。獲利標準是:買入成本 (含有二手房裝修、律師費、中介費等雜費)低於賣出價格(除去律師費、中介費等雜費)。

資本利得稅的徵收標準:

  • 個人所得稅低於20%,資本利得稅為18%;
  • 個人所得稅為40%及以上,資本利得稅為28%。

請注意,延遲報稅有罰款。即使沒有收到稅局信件,也應該及時報稅。如果延遲報稅就會產生罰款,也會影響到個人徵信,影響未來英國房產的出售。普通住房在出售時要繳 納資本利得稅,而那些有商業經營的住房,如酒店公寓,辦公樓、商店、療養院等則不 需要繳納這部分稅款。

而且當你出售普通房屋時,在一定的情況下也不需要繳納資本利得稅。具體需要滿足的條件如下:

  • 您只有一處房產,並且在入住期間一直是您的主要居所。
  • 您沒有使用該物業的任何部分進行租賃。
  • 您未將該物業的任何部分用於商業目的。
  • 您的購買目的不是為了賺錢。

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Panda Residential成立於英國倫敦,受英國房地產申訴委員會(Property Ombudsma)監管,是英國最具實力的華人房產投資諮詢公司之一。
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