倫敦房地產｜如何在場外交易中獲利：特定群體專屬投資機會
在英國買樓投資除了經公開市場物色物業之外，亦有一種叫場外交易的方法，讓買家可以獲得獨特的投資機會、賣家可以節省不必要的談判時間，同時保護買賣雙方的隱私。Panda Residential將為讀者詳盡分析何謂場外交易及其市場規摸、買賣雙方選擇場外交易的原因、如何尋找場外交易物業；以及如何透過資訊不對稱及準確的計算方法協助投資者在場外交易中獲利。
1. 什麼是英國房地產場外交易
英國房地產市場的場外交易（Off-Market Transactions）是指在公開市場之外進行的房屋買賣交易。這種交易方式意味著賣方和買方透過私下協商達成協議，而非將物業放上Rightmove或Zoopla這類大眾都能接觸到的房地產仲介網站進行交易。
由於場外交易的方法通常更加隱密，因此只有特定的買家群體或有限的利益相關方能夠參與。但這個市場在倫敦一直佔有一定的市場份額，當中，多數場外交易物業處於倫敦最核心及最昂貴的地段。
業界分析，倫敦有近四分之一的房地產以非公開方式轉手，這比例與鄉郊豪宅物業相似。此外，據2021年的統計，倫敦場外交易的物業平均售價為125萬英鎊，遠高於倫敦整體物業平均售價的50萬英鎊水平。
至於在售價高於300-500萬英鎊的倫敦高端物業中，幾乎有近99%都是透過場外交易轉手。Panda Residential促成交易並協助管理的項目當中，亦不乏此類例子。
2. 為何賣方選擇場外交易
以往，尋求場外交易的買賣雙方多為社會知名人士或是極其富有人士，他們基於個人私隱問題而不願意公開個人訊息。例如一些名人或高淨值人士並不希望自己的業務聯繫人、債權人、前合夥人或鄰居等等知道自己的房子正在出售，因此，作為賣方的業主會委託特定的房地產經紀為物業配對買家。
其次，在某些情況下，賣方可能透過相熟經紀知道某個特定買方對購買其房產非常感興趣， 所以根本沒有必要在市場上公開發售；還有一些情況是業主可能不確定自己是否想要出售物業，只是在測試市場，但若果碰上有買家看中心頭好並給予難以拒絕的場外報價，則有機會促成交易。
此外，一些機構或團體雖然基於法規，一定需要在公開市場放售其所持的物業，但他們可以委託相熟經紀先在場外交易測試市場反應，透過這個程序可以訂出更貼市價的叫價，甚至已經可以提早預判誰會是最終買家，令交易更加高效。
另外，有銀行更會直接透過經紀找投資人放售物業，以避免市場過分解讀某些業主放售物業的行為而出現不必要的恐慌情緒。這種銀行直接盤源亦是Panda Residential所獲的盤源的主要來源之一。
3. 為何買家有興趣在場外交易購買物業
至於買家在場外交易中購買物業也有各種原因，當中最重要的是場外交易為買家提供了獨特的投資機會。這些放盤通常經過指定經紀在了解作為買家的潛在客戶的購買力與喜好後，向特定買家或投資者群體公開，因此買方有機會以更有競爭力的時間或價格購買物業。
此外，買家可以更容易地與賣家進行直接對話，並獲得更多有關物業的詳細信息。由於無需參與公開競爭，買家可以更迅速地與賣家達成協議並完成交易。
最後，場外交易為買家提供了更多的隱私和保密性，他們可以避免將其購房意向公之於眾，同時獲得更多隱密性和安全性。
很多時，當投資者在公開市場上看到某些投資項目，但每次到自己做完功課後再詢問經紀，都是收到已被別人購買的回覆，原因正是上述所說，經紀早已在場外交易時段為賣加配對好買家。
以Panda Residential促成的Holloway Road物業成交為例，當時該物業在仍未放上公開市場前，我們已經知道該物業要放售，並為潛在買家做好所有資料搜集及回報計算，且提醒買家必須在特定時間以指定價錢進行交易，最終成功協助買家奪得心頭好。
4. 如何尋找場外交易放盤並從中獲利
如果有興趣參與英國房地產市場中的場外交易，關注房地產行業的資訊和新聞亦十分重要，留意業界網站及新聞報道可以參考場外交易的案例和趨勢，關注這些資訊可以助你掌握市場動向和投資時機。
然而，上述網站報道的只是已成交的個案，若要尋找未成交的放盤，建立良好的人際網絡是首要關鍵，通過與業內人士和投資者建立聯繫，潛在買賣雙方均可以得知更多場外交易消息。
最後，潛在買賣雙方亦可考慮尋求專業協助，市場上有房地產經紀公司及投資顧問專門提供關於場外交易的信息和資源，可為投資者提供房源及代為放盤。
Panda Residential亦有提供場外交易專業服務，此外，我們會在收購、項目管理、資產及物業管理、以及出售四大重要階段都提供協助。
由於我們在整個投資階段都有專業團隊跟進，因此可以清楚預計成本及各項超支風險，從而在收購階段已經能作出精準投資回報預算，準確判斷該項目應該值得投入多少資金，再為投資者作出相應的建議出價。
後續階段Panda Residential亦會為投資者提供意見，該如何優化這些以具競爭力的價錢收購回來的物業，從而提高投資回報。
以UCL附近一棟物業為例，項目總投資額為310萬英鎊，收購前每年租金收入僅不足6萬英鎊，回報率不足2%。但經過與Council申請改變用途後（將部份商用樓面改為住宅用途），目前每年租金收入近18萬英鎊，以總投資額計回報率達5.75%。
投資者如有興趣了解更多關於場外交易機會或物業升級等資訊，可聯絡我們為您提供貼市的專業投資意見，並尋找符合您需求的投資機會。
您值得信賴的物業顧問
為投資者實現最佳契合度、最高性價比、最優收益率的投資選擇。
