在英國做業主,您不能不知道的責任與義務!

有關數據顯示,在英國生活的年輕群體(20至39歲)中有50%以上租樓生活,其中倫敦人更是要將收入的35%拿出來租樓。因此很多人選擇了「以房養學/養租」的精明之舉。那麼,要怎樣做才能當個合格且精明的業主呢?今天PandaResidential就為大家一探究竟!

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確定租賃相關文件

自2018年起,英國房屋必須符合最低能效標準,才能使其符合規定,因此業主需提供房屋節能評估報告(Energy Efficiency)或房屋整體評估報告(Home Information Pack)。與此同時,如果房齡為5年(含5年)以上的物業,業主有義務提供電氣安裝情況報告(EIRC),確保屋內的電氣裝置不存在任何使用風險。

如果業主所有房產內有燃氣鍋爐,需要請工程師到家裡對鍋爐及煙道進行檢查,並出具一份業主燃氣安全記錄(Landlord Gas Safety Record)。

當租戶搬入時,業主需要為他們提供該證書的複印件。此外,業主還應維護房產中的管道及其他燃氣設備,比如為暖氣提供維護,保證其使用安全。此外,如果業主所擁有的物業是三層或以上,並準備分租給兩個家庭(Household)以上的房客,那麼需向當地政府申請一個多人合租HMO執照(House in Multiple Occupation Licence)。

 

保險與執照

業主可以選擇為自己購置不同種類和金額的保險,以保護自己的財產免受火災等災害的意外損壞(建築保險)和租金損失的挽回(業主保險)。

目前大部分貸款銀行會要求業主購買建築保險(Building Insurance),這一保險將承保房屋火災和洪水等意外損壞。當房產的屬性由自住轉為出租時,要通知你所購買的建築保險公司,確保投保正確。

目前英國針對於業主的三項執照如下: 

Mandatory Licensing
凡是出租物業裡有共用衛生間(Sheared Bathroom)的HMO房型,或是有共用衛生間,打算做改變現有佈局的,都需要註冊Mandatory Licensing

Additional Licensing
英國2004年頒布的《住房法案》中規定,當地政府有權推行更強硬的手段和措施監管HMO出租物業中的不規範現象。Additional Licensing 即是用作此途的執照。

Selective Licensing
Selective Licensing的頒發意在證明業主是一個「正經而可靠的人」,往往會伴隨一些政府人員的調查和提問。有時候也需要申請人填寫一份章程。

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檢查租客條件

一個有合格的業主應該是認知潛在租戶的,比如是希望招募學生租客,還是找年輕的上班族,業主都可以和出租經紀提前溝通。英國市場的平均出租週期是5週左右,最近一段時間會更短一些(每年7-8月是9月開學前的租賃旺季,往往一房難求)。在待租期間,業主需要準備好交房中收集的各種證書和文件、視頻、照片以及房型圖。要求租客提供主要的檢查條件如下: 

工資單/銀行對賬單 
租樓賺錢,第一件需要保證的事兒就是租客的消費能力。如果對方的存款一直在減少(當然富二代除外),就說明這個人沒有正經職業,要小心。

前業主的背書 
拿捏不准的話,可以要求租客提供前業主的背書。看看他之前的業主對他的評價,能幫你更全面的了解他這個人。

父母的擔保 
如果是學生的話,你需要和他的父母簽個擔保協議。一旦發生付不出房租的情況,那就讓父母來承擔,這樣比較保險

 

收租與房屋檢查

英國房產在出租過程中還是會產生一些持有成本的。如果業主不願處理繳費郵件,或者避免繳費的逾期造成罰金,可以選擇租賃管理機構代繳物業費和地租費,費用可以從租金中抵扣。

此外,一些租賃管理機構還可以負責租客租金的催收、代收、轉賬。租賃管理機構會記錄好業主的每一筆收支並及時做到告知、解釋,每個週期都把房源出租管理相關賬務整理清晰,郵件發送。定期的房屋檢查對於業主是非常必要的,在租期中的定期檢查可以及時有效的了解租客對於房屋的使用情況。

建議業主至少進行每年兩次房屋定期檢查,以約束租戶盡可能地保護好房屋。在維修方面,租賃管理機構在處理小金額且緊急維修事務時一般先處理後告知,大金額的會提前通知業主,徵求同意後方可行動。對於新公寓的業主,只要驗房時做到細緻,後續的維修問題其實不多,即使存在也大概率在開發商的質保期內。

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實行「驅逐令」權力

業主如果要終止合同,必須提前兩個月通知租客。如果是定期合同,業主理論上不能驅逐租客,除非租客沒有付房租、表現出反社會行為,或者合同中有規定可以提前終止合同。因為業主不能私自強行讓房客遷出,一般需要請律師(landlord solicitor)走法律 程序如下: 

  • 向租客寫一封驅逐提醒信 
  • 限期14天遷出並交租金
  • 法庭訴訟,時間一般為4-6週,判決方可遷出並交租金
  • 法庭強制執行讓訪客遷出 

英國規定,如果是定期合同(通常為六個月或十二個月),業主不能在租期內增加租金,除非合同明確規定或者經雙方同意。房屋押金必須受到法律保護,被儲存在押金保護機構: 

  • Deposit Protection Service (DPS) 
  • Dispute service (TDS) 
  • mydeposits 

如果業主決定自己保存押金,那麼需要為押金購買保險計劃。另外,在租期內如果業主或者代理有需要進入出租物業內,需提前24小時通知租戶。違反法令遭受舉報之後,可能會被罰款,或被政府下禁令,嚴重的還可能上法院。事實上當租約簽訂之後,你的物業就屬於租戶的私人領域了。一般情況下想要進出拜訪,都需要經過租戶的同意。

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