海外置業投資,英國推出購買第二套物業新政策

英國推出新政策,增加二套物業3%的印花稅、租金收益等還需要繳納個稅,那麼,對於海外投資者印花稅、貸款條件、二套物業認定方式等有何變化呢?本篇文章Panda Residential就為您分析!

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英國二套物業新政策

英國出台政策,增加二套物業3%的印花稅、租金收益等需要繳納個稅且不能像原來一樣抵扣成本。成立公司,允許業主支付公司稅,而不是個人所得稅,前者的稅率在19%,而後者,根據收入可能是是20%、40%或45%。

同時,公司也可以從利潤中扣除貸款利息作為合法成本,業主也可以通過公司給自己發工資或分紅,至於金額可以更加靈活。目前,在英格蘭,二套物業的業主只需宣布有意將物業出租給度假者,就可以避免繳納市政稅,並獲得小型企業稅率減免。

英國公佈的新規也指出,2023年4月1日起,將物業作為度假房出租的業主必須提供證據,如用於宣傳物業的網站或小冊子,出租細節、收據等。除了符合上述條件之外,業主還需要證明每年出租的假日物業時間,在70天至140天之間,才能獲得「小企業利率減免」即Small Business Rates Relief)。

 

二套物業認定方式

在英國購買第二套物業是要徵收3%額外附加印花稅的。英國和中國各自作為獨立自主的主權國家,原本並沒有義務互相透露公民的財務信息。然而共同作為G20的成員國和OECD組織成員國,兩國先後都簽署了加入CRS(common reporting standard)的協議。這份協議要求成員國互相交換所掌握的金融賬戶信息。

中國政府為了CRS做準備,已經加強了對賬戶的監管。餘額超過100萬美元的個人賬戶已經被銀行列入所謂「高淨值賬戶」進行盡職調查。大部分收入是股息、利息、租金、特許權使用費等消極經營活動收入的機構屬於消極非金融機構。由於其經常被利用作為跨境逃避稅工具,也被列入重點監控對象。因此,希望大家盡量使用合法穩妥的途徑來調動資金。不然的話即使資金安全調動完成也很難證實其合法性,極其容易被查還往往無法被銀行和律師接受作為購房投資款項。

 

夫妻合買二套物業

英國的印花稅政策是把夫妻視為「一個整體」而不是看作「各自單獨的個體」。這代表,如果夫妻當中的其中一方名下已經有房,那麼即便在另外一方的名下再買一套物業,看上去是各自擁有一套物業;這對夫妻被視為一個「整體」仍會被看做是購買了「第二套物業」而需要支付「更高稅率」印花稅(Higher Rates)。

稅局表示,在各自擁有一套物業的前提下,雙方一起住在其中一方的房子。當丈夫賣掉房後,夫妻雙方再一起購買一套新房共同居住時,夫妻雙方等於是更換他們的「主要住房」(Main residence)。這樣的話,另一方名下本來就用來出租的房子,由於原本就不屬於夫妻共同財產;因此,這套出租房仍然可以繼續保留下來,並且不會觸發「更高稅率」(Higher Rates)。

而如果是未婚的情侶,即便雙方一直住在其中一方的房子裡,那麼當想要「更換住房」的時候且另一方的出租房同樣留著不賣,將會面臨「更高稅率」。因為,未婚的雙方是獨自的個體;而在共同買房中,如果其中一方是屬於「買第二套物業」,就會觸發「更高稅率」。即便這個時候對於另一方來說,只是在「更換住房」而已。

 

印花稅、首付與貸款

新印花稅方案指出購買超過4萬英鎊的第二套物業和購房出租的業主需要支付3%的印花稅。這個3%印花稅是新添加在買房印花稅基礎稅率上的,包括以前豁免印花稅的稅率段也要增加3%。如果一套用於購房出租的物業價值45萬英鎊,業主需要支付的印花稅會直接從12,500英鎊直接增長到26,000。

而在第二套物業的情況下購買物業的最低首付為60%。第三套物業的情況下需要貸款的,銀行根據房價情況可以不予以貸款。如果要買第二套物業是為了長期出租,且需要申請「buy to let」貸款。要至少25%的首付,並且利率通常會高於標準抵押貸款。賺取的租金金額必須超過每月按揭供款的約定百分比。如果購買第二套物業,但是一時賣不掉第一套物業,則可以考慮將第一套物業的抵押貸款轉為「buy to let」。如果不轉,也要貸方「同意出租」。

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