【倫敦買樓投資全面睇】英國非居民海外業主報稅流程指南

英國房地產市場一直是亞洲投資者的選擇熱點之一。然而,作為非居民海外業主,必須要特別留意英國報稅的規定,並於期限內完成報稅,以免誤觸了英國當地置產的相關法律而被迫繳納罰款。Panda Residential 將在這篇文章講解香港非居民海外業主報稅的流程,讓您在投資海外物業的同時,也能夠了解報稅的手續與規定。

 

1. 非居民海外業主定義

關於海外業主政策,英國政府的文件《The Non-resident Landlords Scheme》指出,非居民海外業主(Non-resident landlord)是指每年有長達六個月以上的時間居住在英國境外,但同時擁有位於英國租約的業主。

如果不滿足英國境內居住的時間條件,即使您擁有英國國籍,也會被歸類為非居民海外業主。

 

2. 非居民海外業主繳稅流程

第一步:註冊海外業主稅務登記號碼

您可以先到英國稅務局(HMRC)的網站填寫登記表格,註冊海外業主稅務登記號碼(NRL)。主要填寫內容包含業主姓名、電話、生日、住址等基本資料以及物業資訊。填寫完成之後,您需要把整份資料列印出來,在簽名處親筆簽名後郵寄至英國稅務局。大概一、兩個月後便會收到英國稅務局寄來您的10位數個人報稅碼(Unique Taxpayer Reference,UTR),以便您後續的報稅申請。

 

英國稅務局非居民海外業主登記表格:

https://www.gov.uk/government/organisations/hm-revenue-customs/contact/non-resident-landlords

 

繳稅小提示

  • 沒有登記NRL的業主會被英國稅務局預扣每月20%的租金收入。
  • 審核時間一般需要一至兩個月,業主們需要控制好時間,以免無法按時完成報稅!

第二步:完成年度所得稅申報

當您已經註冊了您的NRL號碼之後,您需要向英國稅務局報告您擁有的英國租賃物業的租金收入,並依據此來計算您的所得稅。

稅務財政年度計算

英國政府會在每年的4月6日,發佈該年度最新的報稅單供稅務人下載及填寫。財稅年度的計算是每年的4月6日到次年的4月5日。稅務局會給您10個月的時間,讓您準備所有物業收入和費用的報稅。

簡單來說,2024年的1月31日是2022-2023年財稅年度的報稅截止日期,您需要計算2022年4月6日到2023年4月5日之間產生的租金收益和其他投資收益。

所得稅計算方法及可扣減項目

英國的個人所得稅按稅階計算。如果您的年收入不超過£12,570,則無需繳稅;年收入在£12,571 – £50,270之間繳稅20%;年收入在£50,271 – £125,140之間繳稅40%,超過£125,140的繳稅45%。

 

英國個人所得稅計算:

年度收入(英鎊) 稅率
£0 – 12,570 0%
£12,571 – 50,270 20%
£50,271 – 125,140 40%
£125,140 + 45%

 

英國入息稅率

在計算應納稅租金利潤時,某些開銷費用可以從租金收入中被扣除,只要這些費用是完全和專門用於出租物業的目的即可,以下是某些常見例子:

 

日常開支

  • 水費
  • 市政稅
  • 煤氣費
  • 電費
  • 服務費用,包括園丁和清潔工的工資

 

物業維護及管理

  • 物業的一般維護和修理,但不作改善,例如用花崗岩檯面代替層壓廚房檯面
  • 物業維修,例如更換被暴風雨吹散的屋頂瓦片
  • 家庭用品的更換費用,如活動傢俱(例如床及獨立式衣櫥)、地板家用電器(例如電視及雪櫃)

 

租賃費用

  • 租賃仲介費和管理費
  • 會計費用
  • 招租費用,例如電話和廣告的直接費用

 

保險

  • 例如業主的建築物,物品和公共責任保險

海外業主免稅額

除了英籍居民享有一定額度的免稅額外,根據某些地區與英國簽訂的雙重稅收協議(Double-Taxation agreement),例如來自台灣、日本及馬來西亞的業主同樣能享有個人免稅額度。然而,香港、中國內地及新加坡的業主在英國則沒有個人免稅額。

 

遲繳稅金的後果

如果業主遲繳稅款,將面臨每次 £200 的罰款。 如果罰款未能及時支付,稅務局有權進一步向業主提出訴訟,追討罰款及稅款。 如果業主依然無法在指定的期限內繳納,英國稅務局甚至可能會考慮取消其租賃牌照。 因此,業主應確保遵守相關規定,避免不必要的麻煩。

繳稅小提示

  • 每年英國政府都會調整免稅額度與稅階數字,在報稅時大家務必到英國政府稅務網站取得最新季度的稅務資訊。
  • 線上報稅僅限居住於英國的英國籍公民及英國居民。 因此,海外業主需要在線上將報稅碼及個人所得稅申報表下載後填寫,並以紙本郵寄的方式完成申報。

 

總結

香港投資者在英國持有物業時,需要遵守英國的稅務規定,了解稅務申報要求,以確保稅款準時繳納。如果您需要專業的報稅建議協助,Panda Residential 非常樂意為您介紹擁有豐富服務經驗的稅務顧問,助你解決任何報稅疑難。歡迎 WhatsApp 諮詢

 

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