倫敦房地產投資優勢 6大因素富豪繼續買倫敦樓

倫敦房地產投資優勢
6大因素富豪繼續買倫敦樓

近年香港人選擇到英國買樓,若以香港樓價作比較,新發展城鎮樓價要多便宜有多便宜,但綜合《金融時報》及《衛報》等英國傳媒引述的一份市場調查報告,今年至今售出的「倫敦市中心黃金地段」房產中,有超過70%是完全以現金購買的(不涉及按揭)。為何有能力的高資產淨值家庭、專業人士及家族基金投資者仍選擇落戶倫敦或大量投資倫敦地產?Panda Residential為讀者詳盡分析倫敦房地產投資6大主要優勢,包括:對海外投資者友善、國際金融中心及經濟地位無可替代、高端外來人口數目龐大、頂尖教育產業蓬勃、樓價長期穩建上揚及抗跌力強、以及租賃市場需求強勁。

1. 倫敦房地產市場對海外投資者友善

富人考慮在海外佈置資產時,除了部分資金要尋找爆炸性增長之外,更會傾向為大部分資金尋找安全的泊岸,已發展的穩健經濟體的房地產市場便是熱門選擇之一。

相對於近年同樣多香港人選擇移居的新加坡、澳洲的悉尼、加拿大的溫哥華及多倫多,倫敦的房地產市場更為對海外投資者友善。

例如在新加坡,外籍人士除非得到當局的個別批准,否則是不允許購買新加坡土地及有地住宅的;但在英國,外籍人士和英國公民一樣可以購買Freehold地權的物業。

在澳洲,外籍人士買二手樓有嚴格簽證限制,購買的物業必須為自住,且在簽證到期離境前3個月內需出售這間二手物業,發展商已獲政府批准出售給海外買家的一手物業則可獲得豁免;但在英國,外籍人士和英國公民一樣可以購買二手物業作投資用途,不受簽證限制。

至於加拿大,當局為壓止樓價升勢,溫哥華及多倫多最新的海外買家税分別為樓價的20%及25%;而在英國,外籍買家只需額外繳付2%的海外買家税。

相對於美國紐約,倫敦及其近郊擁有更多頂尖大學,學生租賃需求更為熾熱;加上英國實施嚴格的槍械管制,亞洲富裕家庭在選擇居住地時會更感安全,因此如果將來有機會將物業收回自用,倫敦相對是較佳選擇。

2. 倫敦國際金融中心及經濟地位

香港人由細聽到大的紐、倫、港三大金融中心,倫敦便是其中之一。

雖然一直以來亞洲及歐洲都有不少後起之秀嘗試超車,但根據商業智庫、諮詢和風險投資公司Z/Yen在2023年3月發表的最新數據,在第33期全球金融中心指數(GFCI)中,倫敦以全球第二大金融中心的名次,再次位居歐洲金融中心之首,打破了留歐派對英國脫歐削弱倫敦競爭力的悲觀預測,並遙遙領先排第14位的巴黎、第16位的阿姆斯特丹及第17位的法蘭克福。

而根據大倫敦政府當局 (Greater London Authority, GLA) 的最新數據預計,倫敦2022年實際總增加值(GVA)為7.2%,2023年增長率預計為 1.1%,之後開始再繼續逐漸回升至2024年的1.8%及2025年的2.2%。

3. 倫敦高端外來人口數目龐大

根據GLA數據,2023年倫敦總人口達908萬人,當中年齡介乎25-45歲的工作人口佔比最多,至2041年,預計總人口觸及1000萬人。

GLA亦預計2023年倫敦勞動力職位數量將增長3.4%,在上述勞動力增長當中,對投資者而言最重要的是高端人口增長。

作為英國乃至歐洲的經濟重心,世界各地的巨型企業如Amazon、Apple、Google、Facebook及Microsoft等都在倫敦設立辦事處,上述辦事處工作的高收入專業人士,有不少都是來自英國其他城市甚至世界各地,因此對高端住宅買賣及租務有龐大需求,因此令倫敦房價及租金不斷攀升。

事實上,英國政府自2022年5月30日起啟動「高潛力個人」(high potential individual)簽證途徑,吸引頂尖畢業生往英國發展。此簽證容許在英國以外50所頂尖大學過去五年內的畢業生在未找到英國職位時已經可以申請,學士或碩士學位畢業生有為期兩年的工作簽證;博士學位畢業生可獲得三年的工作簽證,滿足其他要求後將可轉為其他長期就業簽證,這一群組亦勢將令倫敦房價及租金升幅加劇。

4. 倫敦教育產業蓬勃

英國的頂級教育在世上享負盛名,英國教育重視和培養學生的創造性和能力,僱主普遍認為在英國畢業的學生工作能力極高及能勝任任何職務。

根據今年6月最新出爐的2024年QS世界大學排名,前10名中有4間來自英國,當中兩間位於倫敦,包括排第6的倫敦帝國學院及排第9的倫敦大學學院,排第2及第3的劍橋大學及牛津大學亦位於倫敦近郊,此外倫敦國王學院(第40名)及倫敦政治經濟學院(第45名)亦名列前茅。

在這些大學留學的學生亦令倫敦住屋需求更為熾熱,而這類租客由於大多數會一次過交半年甚至一年租金,加上個人素養較高不會破壞物業,在業主眼中是優質租客。

5. 倫敦樓價長期穩建及抗跌力強

作為發展成熟的房地產市場,倫敦樓價雖然難有20-30%般誇張的按年升幅,但相對而言,平穩上升的市場在跌市時面臨的風險亦較低。

即使經歷Covid期間盛行在家工作的「去倫敦化」艱難時期,根據英國Land Registry最新統計數據,於2023年4月倫敦平均房價仍達53.4萬英鎊,較5年前的2018年同期上升逾11.5%。

中期而言,隨著最大風險通脹得以受控,市場普遍預期倫敦住房成交量將持續復甦,房價亦將保持積極勢頭。

6. 倫敦租賃市場需求強勁

除了房價走勢發展穩健之外,倫敦的租賃市場發展亦非常健康。

根據Rightmove的2023年第一季度的季度租金追蹤數據,倫敦以外的全國平均租金叫價高達每月1,190英鎊的新紀錄,而倫敦平均租金叫價則創新高並首次突破2,500英鎊。

就倫敦而言,雖然今年在供應方面出現了緩慢改善的跡象,但整體供應仍然非常有限,目前可供出租的房產數量比去年增加6%,今年前三個月比去年同期則增加8%,然而,倫敦整體可供出租的房產數量仍比2019年水平低46%。

加上上述提及的高端工作機會及名校留學生數據,若資金充裕,買入倫敦物業作長期投資用途仍屬相對穩建之選。

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