管理海外物業,業主放租前必須注意的5大事項

做海外業主不可不知的5件事

近年,許多香港投資者都傾向分散投資,將資金分佈於其他國家和地區,其中英國房地產市場便是最熱門的投資目標。隔山買牛固然有難度,隔山管牛更是複雜,而且英國的租務市場並不像香港,業主有許多責任以及法例需要注意。

 

1. 盡職調查及管理,謹慎選好租客 

首先從租客說起。租客的選擇對物業管理的難度以至長遠的物業保值增值都十分重要。如果找到可以提前預繳半年甚至一年租金的租客,業主當然會更傾向接受,因為這免除了每月收租的行政管理問題。但要注意的是,業主在接受之前還要做一些背景審查,包括調查對方以往住處、詢問其前房東情況、是否有曾宣佈破產以及有否涉及法院判決(CCJ)等問題。曾經有租客願意預繳半年租金租住一處我們管理的物業,業主十分雀躍,但我們調查所得,此人幾乎每租住一個地方便有CCJ問題,十分可疑。最後,在我們勸說下,業主打消念頭,拒絕出租予此人避免將來惹來麻煩。所以,海外投資者選擇租客時,除了看對方的經濟能力外,也必須要求代理人做好盡職調查,盡量避免招來不速之客。

盡職調查及物業管理,謹慎選好租客 
租客的選擇對物業管理的難度以至長遠的物業保值增值都十分重要。

海外業主可以透過英國政府的官方網站查詢租客有沒有CCJ。
每次查詢會有6-10英鎊的費用。可按此前往英國政府有關海外物業CCJ的網站了解更多。

 

2. 密切監察維護海外物業翻新工程

其次是維護和翻新。定期的物業維護可以保值並最大限度地減少意外的維修成本。翻新裝修可以增加價值和吸引力,以吸引更高品質的租戶。這對海外業主來說是個大問題,他們不太可能到現場做維修和監督裝修工程,所以必須委託一些海外地產代理或機構安排和管理。而一些本地地產代理可能不像香港人般講求效率,對工程進度推進也不如香港人般著緊。這是一般香港業主向我們反映的不快經歷。為此,業主在委託海外地產代理時也必須釐清服務範圍和說明自己的要求,找一些理解香港文化、接近香港人價值觀或跟得上香港人步代的代理會較容易處理工程問題。Panda Residential的做法更是每幾個月一次,務求能在短時間內發展和修復問題。

密切監察維護海外物業翻新工程
定期的物業維護可以保值並最大限度地減少意外的維修成本。

翻新工程會為投資海外物業帶來成本。
如欲了解英國買樓的其他費用,可參考【英國買樓費用2023】詳解13大成本及稅務開支。

 

3. 定期檢查海外物業,勿偷懶

第三是財務安排和物業檢查。英國物業出租過程中還有一些財務成本。例如是業主必須定期繳交物業費和地租費,業主就需要處理各種相關郵件和通知,同時還要催收租金和報稅等。有些代理可以幫助處理這些事件,當中包括與租客溝通、代收租金、整理帳單以及協助報稅等。英國業主有權定期入屋檢查物業,查看是否存在違反租約條款的問題。一般來說,業主應該每6個月進行一次檢查,選擇自己信任的英國代理,既可以查看租客生活情況,也可以及時幫助處理補修補漏等鎖碎事。

業主應該每6個月進行一次檢查。

 

4. 配合長短租策略,增海外物業租金收入

第四是掌握好出租策略。選擇可靠的長期租戶,以盡量減少空置期並維持穩定的收入,這是投資出租物業的基本原則。但不少投資者卻忽略了可以長短租期兼顧來增加租金收入的策略。通常每年6-8月是出租物業旺季,不少旅客會在這個時間來英國,而這個時段外地學生長期租賃市場還不是很活躍,所以可以考慮以短期或假期出租形式將物業出租。我們利用這種策略一般可以為客戶在這三個月內增加30%-40%的租金收入。我們同時力爭每個物業的每年空置期少於3天,而一般代理則只能做到1-2週空置期。

長短租策略一般可以為客戶在這三個月內增加30%-40%的租金收入。

 

5. 尋找物業管理代理,統一服務利溝通

第五,若果是有多個英國單位出租的投資者,我們建議還是找一個代理統一全權負責。有不少潛在客戶向我們反映,大型代理行會根據物業分佈的不同地區,委派不同員工處理問題。理論上,如果你有10個倫敦物業,而且分佈不同區域,你就要與10個不同物管經理聯絡。這種分區管理模式實對業主十分不利,因為業主往往需要為不同事情找不同部門的人商討,大大增加了溝通成本和時間。Panda Residential的做法是,會委派一個資深的代理人作為業主的統一聯絡人,業主有問題的話即時作一對一溝通,再由代理人按實際需要指派不同工作予其他人負責。很多時候,有些事情不是一個部門同事就可以處理的,統籌人的角色就可以加強處理跨部門工作的效率,而業主也不需要每次找不同的人談不同的事。

一個資深的代理人作為業主的統一聯絡人有利與管理業主即時一對一溝通。
一個資深的代理人作為業主的統一聯絡人有利與業主即時一對一溝通。

 

總結:海外業主可做的事

以上提到的只是其中一些常見問題和注意事項,實際上還有各種問題需要長期或即時處理。所以,委託有誠信、可靠的英國代理為你代勞是最有效的管理方法。通過代理,你可以掌握當地樓市最新情況、管理物業的知識和經驗以及執行各種指令,降低管理海外物業的複雜性,以達至個人的長期投資目標。當然,在委託前請必須了解清楚服務範圍和收費,避免不必要的誤會。

管理物業本是一門複雜的學問,管理海外物業更需要更多時間細心研究和處理各種問題。Panda Residential在英國紥根接近10年,現在與主要為來自亞洲地區的英國物業業主管理倫敦市中心物業。我們歡迎作為業主的你隨時前來或致電查詢。

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