【英國買樓收租】英國置業出租法規攻略、必備安全文件一覽

作為海外置業業主,知法守法是管理好物業的最大前題。但是,現實上不少業主投資英國買樓收租前只顧樓價和回報率而忽視了作為業主的法律規定。以英國物業為例,我們為你剖析一下房東最容易觸碰的陷阱。

首先,作為英國物業業主,必須要遵守所有法律上的要求才可以將物業出租。英國的法例傾向保障租客安全,當中牽涉不少關於保障安全的措施和工程需要遵守。 對於業主來說,少了一個步驟和環節,可能會釀成重大損失,甚至有嚴重的法律後果。今天先說硬件要求。

 

1. 英國物業出租前,必備六項認證文件

英國法例一向對租客的保護較多,故此對出租物業的要求十分高。以安全類別劃分,以下是房東必備的認證文件列表:

  • 資金安全 – 按金保護計劃 (Deposit Protection Scheme)
  • 能源安全 – 能源效能證書(EPC)
  • 電力安全 – 家居電力裝置狀況報告(EICR)
  • 氣體安全 – 煤氣安全證書(Gas Safety Certificate)
  • 防火安全 – 檢查火災警報(fire alarm) / 煙霧探測器 (smoke detector) 
  • 結構安全 – HMO執照 (如經營合租房屋)

英國物業出租前,必備六項認證文件

資金安全 – 按金保護計劃 (Deposit Protection Scheme)

英國法例規定房東需要把按金託管在「第三方押金保護機構」(Tenancy Deposit Protection,簡稱TDP )。當雙方就按金問題出現糾紛時,租客就可以向TDP申請仲裁。尤其是身在海外的業主, 不要貪方便或避稅而不去申請按金保護計劃,否則日後出現大問題時就損失慘重。

假如房東沒有申請TDP,租客可以把房東告上法庭,房東的懲罰包括全數退回按金,甚至賠償最多3倍的按金。而如果租客出現問題, 例如是租約完結後不肯搬走,沒有申請TDP的房東就難用法律手段解決。原因是, 房東必須向司法機構提交一系列文件包括TDP文件, 欠缺文件意味著很難以順利推進法律程序。

英國政府認證的TDP機構有三家,分別是:

有需要點擊連結閱讀。

 

能源安全 – 能源效能證書 (EPC)

關於能源效能證書(EPC),可以分為A到G級,最佳為A,即節能效力最大。自2018年4月1日起,英國已禁止房東出租EPC低於E的物業。在英國,能源開支一直都為全國家庭帶來沉重負擔,經常受到社會和政客關注。

而能源效能過低的物業會令能源帳單飈升, 例如物業的保溫設備不足或物料不佳, 很容易令暖氣消耗加快,租客就要支付更高昂的能源帳單。所以,EPC等級是確保租客租住的物業能源使用效能合理,這也成了租客考慮租住的其中一個重要參考指標。每份EPC有效期為10年,申請一份也只不過是£60 and £120,所以對業主來說並不昂貴。

 

電力安全 – 家居電力裝置狀況報告 (EICR)

由2020年6月起,英國業主必須每五年找合資格人士為出租單位做一次電力檢查, 包括電制、電線、總制、燈及入牆電器如抽氣扇等等。EICR證書有效期為5年,業主必須在租客入住時提供證書副本, 違者可被罰最多30,000英鎊。檢查費用會因應單位面積而不同,一般公寓收費100-230鎊, 獨立屋收費150-300鎊。有關法例和申請程序可點擊這裏查閱。

 

另外, 還有一些非硬性但有機會中介對出租屋要求做的檢測, 如 Portable Appliance Testing 可移動用電器安全測試,針對家居電器做安全檢測,包括焗爐、洗衣機、洗碗機、冰箱、電視機、枱燈、水壺、微波爐和多士爐等等。雖然沒有法例規定要做檢測, 但還是建議在出租前檢查清楚,以避免日後與租客發生糾紛。

 

氣體安全 – 煤氣安全證書 (Gas Safety Certificate)

作為英國物業業主,每年必須找合資格人士為出租單位檢查屋內所有氣體設備,包括煤氣熱水爐或煤氣煮食爐、暖氣管道或煙囪等有關設備。業主必須在出租前向租客提供煤氣安全證書(Gas Safety Certificate 或 CP12),同時也必須保留至少兩年的檢查紀錄,否則有機會被罰款至少6,000英鎊式或監禁6個月。一般情況下,如果沒有什麼問題,  每年檢查費用只是60-90英鎊。

如果是新業主, 我們建議參考英國政府針對業主和租務代理人有關氣體安全的法例以及申請相關證書的手續、流程和注意事項。

 

防火安全 – 檢查火災警報 (fire alarm) / 煙霧探測器 (smoke detector) 

英國法例很保障租客安全, 所以對於防火和防煙問題特別關注。建築條款中就要求所有物業每層都必須安裝煙霧探測器 (smoke detector), 以及所有自2010年10月1日起安裝以固態燃料發熱設備的物業必須安裝一氧化碳探測器 (carbon monoxide detector),以確保防火安全

 

結構安全 – HMO執照 (如經營HMO)

如業主經營的是HMO出租房,那就需要更多的消防安全設備。HMO全名House In Multiple Occupation, 是指將一間房屋分拆出租予至少三人以上,而三人並不來自於同一個家庭,以及需要共用廚房及浴室, 類似於香港的劏房。

 

業主須依法例規定,確保出租單位有共享浴室和廚房等設施,也要保證氣體供應、消防設備符合安全,例如,每個房間都要有防火門或者至少廚房的門是防火門,二氧化碳感應器、火警警報器、滅火器等安全設施等等。而牌照對房間的大小也有規定,比如不能小於某個平方米數(每個地區不同),而且當地政府還會定期檢查安全要求是否符合標準。關於HMO詳情可點擊官方指南閱讀。

我們Panda Residential也曾撰寫有關必備文件的文章。如需更多資訊,可按此英國買樓必須收齊九份文件!閱讀。

 

2. 英國置業保險

建築保險(Buildings Insurance)

建築物保險主要承保對物業結構造成的任何損壞,覆蓋物業所有基本組成部份,包括房間、大廳、廚房和浴室配件等。保單通常涵蓋以下類型的損壞:被盜竊、被故意破壞、被惡意損壞、天災、甚至沉降等事故。最重要的是要仔細檢查保險中涵蓋的內容,因應自己的情況作出決定。

 

雖然建築保險並不是一個硬性規定的法律要求,但對房東來說, 物業受損帶來的損失可以是非常巨大的,而他們只有租客的按金作為當中的補償。而且,以Buy-to-let形式出租的物業,購買建築保險是銀行借出按揭貸款的其中一項先決條件。所以,我們還是建議購買建築保險為佳。而且, 英國建築保險價格很低廉, 平均只是每年£120,對業主影響不大。 

 

財產保險 (Contents Insurance)

若房東向租戶提供傢俬和電器等居家物品,那可以考慮購買財產保險。一般的財產保險包括煮食電器用具、洗衣機、乾衣機、冰箱、桌椅、床以及沙發等, 但基本保單不涵蓋地震、水災等天災造成的損失。有的保險公司還承保地氊和地板等。與建築保險一樣,財產保險價格可以很低, 每年幾十鎊起,所以還是建議業主購買。

 

關於建築和財產保險的賠償額度,可以按照重建物業的成本估算投保價格,具體可以聯絡Panda專業團隊進行諮詢。

 

3. 英國租客的租屋權檢查

根據英國法例,英格蘭所有的私營房東都必須對新租客進行「租屋權檢查」(Right to Rent Check)。房東必須在與租客簽定租約前要先確認該租客擁有租屋權,包括租客本人以及同住的同居者是否合法於英國居留。作為租客,在這個核查中必須提交個人身份證明和現有居住地址,有關文件可以是護照、駕駛執照和水電煤帳單等。

英國租客的租屋權檢查

房東責任

如果房東沒有檢查而讓非法居留者入住,將要面臨最高£3,000罰款。所以,無論是房東還是房東代理人,也必須對租客進行詳細的租屋權檢查,避免誤入法網。在安全文件認證、保險和租屋權檢查三方面,都是英國業主必須遵守好的硬件。我們下篇文章將會討論一些有關出租房屋時的軟件問題。

租客責任

作為租客,您有責任配合房東的租屋權檢查,並提供必要的身份證明文件。如果您無法提供必要的證明文件,房東可能會拒絕出租物業給您。

租屋權檢查的流程

租屋權檢查的流程通常包括以下步驟:

  1. 房東索取租客的個人身份證明文件,例如護照或駕駛執照。
  2. 房東核對租客的身份證明文件,並確保文件是有效的。
  3. 房東索取租客的現有居住地址證明,例如水電煤帳單。
  4. 房東核對租客的居住地址證明,並確保地址是正確的。

 

總結

如果您正在考慮在英國買樓,建議您尋求專業人士的建議。專業人士可以幫助您了解買樓的過程,並確保您做出明智的決定。

如果您有任何問題,歡迎發送電子郵件至 info@panda-residential.com 與我們的Panda Residential專業海外物業諮詢團隊聯繫,進一步討論。

Related Posts

Compare listings

Compare